Spüren Sie in Ihren Unternehmen einen «Trump-Effekt»?

Andrea Cristuzzi (AC): Wir spüren Herrn Trump nur indirekt, und zwar über seinen Einfluss auf die Betriebe unserer Kunden. Wir haben viele Bauherren aus dem Industriebereich, die mit uns planen und bauen – klassischerweise geht es um Kapazitätserweiterungen oder Neuansiedlungen. Und sie stehen derzeit teilweise ein wenig auf der Bremse – vor allem, weil sie als Zulieferer die Zölle spüren oder sie befürchten. Im Privatkundenbereich dagegen spüren wir – noch – keinen Effekt. Hier spüren wir eher positive Effekte aufgrund der letzten Zinssenkungen.

Matthias Hutter (MH): Was Andrea Cristuzzi beschrieben hat, deckt sich mit unserem Eindruck. Etwas, das mir noch auffällt: Wiedervermietungs-Bemühungen im Gewerbesegment gestalten sich zurzeit spürbar zäher, weil die Grundstimmung verhalten ist. Auf der Privatkundenseite sehen wir eine gedämpfte Konsumfreudigkeit. Das hängt mit generell gestiegenen Unsicherheiten zum Beispiel bezüglich des Arbeitsplatzes zusammen. Aber die Nachfrage ist immer noch intakt – sowohl in Miete als auch im Eigentum.

AC: Wir spüren jeweils eine erhöhte Nachfrage nach Mietwohnungen, wenn die Industrie im Tal neue Arbeitsplätze schafft. Wenn keine Arbeitsplätze geschaffen werden, kommen auch viel weniger Menschen, um hier zu wohnen.

MH: Dasselbe gilt auch aufgrund der um sich greifenden Kurzarbeit.

AC: Die gesamtwirtschaftliche Lage ist noch immer sehr gut, die Nachfrage hoch: Wir sehen seit über einem halben Jahr einen sehr tiefen Leerwohnungsbestand. Er liegt gerade etwa auf der Hälfte des üblichen Niveaus. Und noch etwas: Die Baubranche ist sehr kapitalintensiv. Erst, wenn die Finanzierung steht, wird gebaut. Wir erhalten ständig neue regulatorische Vorschriften, ich denke da im Finanzierungsbereich vor allem an Basel III. Wegen der strengeren Eigenmittelvorschriften für die Finanzierung von Renditeliegenschaften wird die eine oder andere Opportunität nicht mehr wahrgenommen bzw. die Preise steigen nicht mehr, wie wir es bis vor einiger Zeit noch beobachten konnten.

MH: Im Wohnbereich ist das Kundenpotenzial grösser. Aber ja, auch hier ist es schwieriger geworden. Die Banken bevorzugen im Moment bestehende Partnerschaften – Neukunden haben es nicht so einfach, an Hypothekarkredite zu kommen.

Ist der Rheintaler Immobilienmarkt robust?

AC: Ja, das ist er. Wir sehen so gut wie keine Notverkäufe oder Zwangsversteigerungen. Mit etwas Geduld sind die Preise für Objekte hier noch bezahlbar. Es gibt beispielsweise viele ältere Objekte – klar, oft mit Investitionsbedarf –, die auch für diejenigen Segmente valabel sind, die keine hohen Eigenmittel haben oder bei der Tragbarkeitsrechnung weniger komfortabel ausgestattet sind.

MH: Ich kann das bestätigen. In allen Segmenten ist die Nachfrage intakt. Und das bei stabilen Preisen, und zwar auf dem Wohneigentums- wie dem Mietmarkt. Es ist einfach generell alles etwas anspruchsvoller geworden. Die Grundstimmung ist aufgrund der geopolitischen und gesamtwirtschaftlichen Entwicklung verhalten. Aber ich würde hier auf keinen Fall den Teufel an die Wand malen wollen. Ich bin überzeugt, dass wir positiv in die Zukunft schauen können.

AC: Auf dem Büromarkt gibt es im Gegensatz zu Wohnimmobilien einfach seit Jahren ein zu grosses Angebot, zu viele verfügbare vermietbare Flächen.

Sie sprechen beide von einem Überangebot im Büromarkt. Nun liest man immer von Bevölkerungswachstum und begrenzten Landreserven, ausserdem von stimulierenden Zinssenkungen. Wie passt das zusammen?

AC: Im Büromarkt hängt es unter anderem mit den erwähnten baurechtlichen Vorgaben zusammen. Wenn Sie eine Parzelle in der Industrie- oder Gewerbezone haben, so hat auch diese heute Verdichtungsvorgaben, so können Sie zwar unten hohe Hallen bauen, aber oben in der Gebäudehülle werden Sie Büroflächen bauen. Die werden gebaut, obwohl sie die Eigennutzer eigentlich nicht brauchen … vielleicht bleiben die Büros sogar lange Zeit unvermietet.

MH: Ja, es gibt solche Fälle mit Gebäude-Mindesthöhen wegen verdichteten Bauens und sonstiger Vorschriften und entsprechend vielen Bürogeschossen, obwohl die Industriebetriebe verhältnismässig wenig Büroflächen brauchen. Dazu kommt im Büromarkt der Corona-Effekt bzw. das Homeoffice, das gekommen ist und teilweise auch geblieben ist. Nur schon, wenn es keine fix zugeteilten Arbeitsplätze mehr gibt, kann das zu einem spürbaren Rückgang des Raumbedarfs führen.

Ein wichtiger Aspekt sind ökologische und soziale Ansprüche, kurz ESG. Nehmen Sie auch wahr, dass man für nachhaltige Projekte bereit ist, höhere Preise zu bezahlen?

MH: Ja, wenn man Nebenkosten sparen kann, lässt sich im Gegenzug eine höhere Nettomiete rechtfertigen. Aber am Ende muss sich das Engagement trotz aller Umwelt-Anstrengungen rechnen. Das tut es insbesondere dann, wenn man so baut, dass die Lebensdauer der Gebäude verlängert wird und weniger schnell saniert werden muss.

AC: Und die institutionellen Anleger mit Reportingpflichten im Bereich ESG fragen gezielt nach, etwa nach ökologischen Heizsystemen und PV-Anlagen auf dem Dach, und verlangen von uns als Bewirtschafterin beispielsweise die Einhaltung oder das Aufgleisen eines CO2-Absenkungspfads für ihre Liegenschaften.

MH: Es ist allerdings nicht immer einfach, bei ökologischen Themen klare Rahmenbedingungen zu bekommen, zumal es oft viel Interpretationsspielraum gibt. Manchmal ist es deshalb auch personenabhängig, wie gewisse Massnahmen ausgelegt und schliesslich ausgeführt werden.

AC: Einige Gemeinden haben zwar seit Jahren dasselbe Baureglement, legen es aber alle anders aus und auch nicht immer konstant, was viel Zeit und auch Geld kostet. Vieles bleibt lange liegen. Am Ende hemmen die komplexen Anforderungen heutiger Baubewilligungsverfahren das wirtschaftliche Wachstum im Rheintal.

MH: Um eine Lanze für die Behörden zu brechen: Es ist alles viel komplexer geworden, sie sind stark gefordert, und vielfach fehlt es an den Kapazitäten und Ressourcen. Das führt dann zu unliebsamen Verzögerungen, die am Ende Geld kosten. Generell kann festgehalten werden, dass der Wert einer Baubewilligung gegenüber früher massiv an Wert zugenommen hat.

AC: Manchmal kann die ausführende Behörde vor Ort tatsächlich nichts dafür.

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Andrea Cristuzzi ist Geschäftsführerin, Inhaberin und Leiterin Immobilienbewirtschaftung der Cristuzzi Immobilien-Treuhand AG in Widnau. Zur Gruppe, die in der dritten Generation geführt wird, gehört auch die Cristuzzi Architektur AG und die Cristuzzi Generalunternehmung AG, ein Büro wird auch in Mels geführt. Das über 70-jährige Unternehmen mit rund 35 Mitarbeitenden bietet Leistungen von der klassischen Architektur bis hin zu umfassenden Immobiliendienstleistungen. Andrea Cristuzzi hat einen Master of Arts der HSG.

Matthias Hutter ist CEO der CasaInvest Rheintal AG in Diepoldsau mit rund 35 Mitarbeitenden. Das Unternehmen in zweiter Generation investiert in Wohn- und Gewerbeliegenschaften oder gemischt genutzte Objekte. Neben bestehenden, vermieteten Immobilien erwirbt die Gesellschaft auch Entwicklungsprojekte. Dabei werden neben Einzelobjekten auch Immobilienpakete und Immobiliengesellschaften übernommen. Vor Kurzem integrierte die CasaInvest Rheintal AG die Unternehmen Valrheno Immobilien AG, HeBe Immobilien AG und Hümpeler AG sowie die Sonnenbau Gruppe.