Privatanlegerinnen und -Anleger leben mit hohem Klumpenrisiko
Wer sein Vermögen schwergewichtig in Immobilien investiert hat, bindet sich entsprechend langfristig. Zwar fliessen die Einnahmen aus vermietetem Wohneigentum in der Regel stetig, doch bereits ein geringer oder kurzfristiger Leerstand kann die Rendite empfindlich schmälern. Und wer neu baut, könnte in ein Kosten-Sandwich geraten: Auf der einen Seite steigen die Baukosten. Auf der anderen Seite sind den Einnahmen aufgrund rechtlicher Vorschriften enge Grenzen gesetzt. Am Ende leidet dann die Rendite. Und wenn bei Liegenschaften Renovationen fällig sind, beispielsweise aufgrund neuer umwelttechnischer Vorschriften, lässt sich das nicht automatisch in höhere Mietpreise umwandeln.

Kommt dazu, dass der Verkauf privater Liegenschaften ausserhalb der Erbengemeinschaft meist lang aufgestaute Grundstückgewinnsteuern auslöst, die schnell sechsstellige Beträge ausmachen können. Bei der Übertragung innerhalb der Familie stellt sich die Frage, wie die Liegenschaft unter den Erbberechtigen aufgeteilt werden kann. Oft bleibt dann nur der Verkauf an Dritte, weil die übernehmenden Erbberechtigten kaum über die Liquidität verfügen, die anderen Erbparteien auszahlen zu können.

Ganz generell ist der Wert von Liegenschaften eine rein buchtechnische Grösse. Einschätzungen zum aktuellen Wert der Liegenschaften werden nur selten vorgenommen und sorgen nicht selten für Überraschungen. Am Ende gibt es zum Zeitpunkt des Verkaufs nur das, was jemand dann auch zu zahlen bereit ist. Auch wenn die letzte Immobilienblase in den frühen 1990er-Jahren platzte – wer garantiert, dass der Markt am Tag X wirklich aufnahmefähig ist? Was, wenn dieser Tag bestimmt wird von schlecht vorhersagbaren Wechselfällen des Lebens, wie Krankheit, Unfall, Tod, Scheidung, längere Arbeitslosigkeit? Oder wenn die Bevölkerung nicht weiter wächst und wegen der konjunkturellen Schwächen der Zuzug ausländischer Arbeitskräfte und damit die Nachfrage nach Wohnraum sinkt? Stecken 70 bis 90 Prozent des Vermögens in nur wenigen Liegenschaften, die nahe beieinanderstehen, ist man den Schwankungen des lokalen Immobilienmarkts ausgesetzt. Da braucht es nur wenige Veränderungen in der Gemeindestruktur oder -konjunktur, und die Karten werden neu gemischt.

Pensionskassen mit strengen Limiten und harter Konkurrenz im Immobilienmarkt
Die Vorsorgeeinrichtungen, also Pensionskassen (autonome wie Sammel-Stiftungen), sind verpflichtet, gute Renditen für ihre Versicherten zu erzielen. Viele traditionelle Anlageklassen weisen allerdings zu geringe Erträge auf oder gar keine – Stichworte Staatsanleihen, Unternehmensobligationen und Festgeldkonten. Alternative Anlagen wiederum sind mit hohen Risiken verbunden. Es ist deshalb nur logisch, dass sich die Pensionskassen dem Liegenschaftenmarkt zuwenden und jedes Jahr zwischen 3 und 4 Milliarden Franken in Immobilien investieren. So wie der Anlagehorizont der Vorsorgewerke ist auch die Anlageklasse der Immobilien auf Langfristigkeit ausgerichtet. Doch den PKs sind enge Grenzen gesetzt: Im Sinne einer genügenden Diversifikation dürfen sie nur maximal 30 ihres Portfolios in Immobilien halten, so schreibt es die Verordnung über die berufliche Vorsorge (BVV 2) vor. Nur in Ausnahmefällen wird eine Überschreitung um wenige Prozente toleriert. Im Endeffekt entsteht für diese institutionellen Anleger eine Art «Anlagenotstand» – weil es am qualitativ hochwertigen Angebot mangelt und aufgrund der regulatorischen Grenzen.

Pensionskassen stehen ausserdem in Konkurrenz zu Versicherungen und Immobilienfonds, die sich ähnlichen Herausforderungen ausgesetzt sehen. Das Ergebnis ist eine hohe Nachfrage nach Immobilien und die Gefahr der Erhitzung des Marktes – es wird in weniger renditeträchtige oder auch qualitativ minderwertige Objekte investiert. Übermässig steigende Preise bergen die Gefahr, dass es irgendwann zu Korrekturen am Markt kommt, die empfindlich ausfallen können. Steigen beispielsweise die derzeit sehr tiefen Hypothekarzinsen, sinkt plötzlich die Zahlungsbereitschaft für Liegenschaften, was dann die Preise drückt. Sinkt bei einer Pensionskasse aufgrund der Überalterung der Versichertengemeinschaft der Deckungsgrad, kann es zu Verkäufen zu ungünstigen Zeitpunkten kommen. Passiert das flächendeckend, kommt es zu einer sich aufschaukelnden Entwicklung.

Das private Vermögen resilient machen, aber ohne Lösungen ab Stange
Fragt man Vermögensberater nach der Situation ihrer Kundinnen und Kunden, kommt oft dieselbe Antwort: Das Vermögen ist zu einseitig in Immobilien investiert, das Klumpenrisiko, unberechenbare äussere Einflüsse und die Illiquidität beim gesetzten Verkaufstermin führten regelmässig zu schwierigen Situationen und herben Enttäuschungen. Dabei ist der Ausweg aus dieser Situation keine unlösbare Aufgabe. Statt einseitig auf Immobilien zu setzen, sollte das Portfolio stärker über verschiedene Anlageklassen diversifiziert werden. So können Marktschwankungen abgefedert werden, die Liquidität steigt, und die Rendite in aller Regel ebenfalls.

Doch nicht jede Diversifikation passt zu jedem Kunden und jeder Kundin – vor allem wegen der unterschiedlichen Lebensverhältnisse, der Grösse des Portfolios, des Anlagehorizonts und der Risikofähigkeit und -bereitschaft. Wer blind in Gold, Einzelaktien oder ETF investiert, tut seinem Vermögen am Ende vermutlich keinen Gefallen. Auch vermeintlich sichere Anlagen haben ihre Grenzen. Deshalb ist es unabdingbar, die eigene Situation genau zu analysieren, die Vor- und Nachteile der einzelnen Anlageklassen gut abzuwägen und vor allem: einen kühlen Kopf zu behalten. Es lohnt sich auch, einen genauen Blick auf die Kosten der Vermögensverwaltung zu werfen, also die Gebühren und steuerlichen Auswirkungen.

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